お得な住宅選び!成功するノウハウ集 『中古マンション編』

新耐震基準の中古マンションは年々増えている

 

 中古マンションはたくさん売りに出ています。売りに出ている物件は多いが、実際に売れるのは15戸に1戸程度という買い手市場です。
 中古マンションの供給戸数は年々増えています。中古が新築の発売戸数を上回っています。新築マンションは供給過剰で築浅の優良中古マンションが増加しています。
 新耐震基準マンションも増えています。新規登録物件の約50%以上が築20年以内の物件であり1981年に定められた新耐震基準を満たす優良物件であることが特徴です。予算やデザイン、立地などに応じて選択肢も多くなってきています。
 売れるのは新規登録数の約4分の1です。相当数の中から気に入ったものを選ぶことができます。
 成功にカギは、物件数は新築マンションより多いので、じっくり構えて情報を集めることで、焦って決める必要はなく、条件に合うものが出るまで待てばよいのです。

 

 

中古マンションはどの不動産屋からでも購入できる

 

 物件情報はオープン。どの不動産会社からでも紹介してもらえるし、購入もできます。
 中古マンションはこうして市場に出てきます。
 まず、マンションを所有する人が不動産会社に売却を依頼する。売るに出された物件は、不動産ネットワークを通して物件情報が行き渡ります。この不動産業界ネットワークはレインズと呼ばれオープンになっています。買いたい人はこの不動産情報を見て不動産会社に連絡して取引が始まります。
 不動産業者が直接売る中古マンションは税込みだが仲介手数料はなしです。
不動産業者が自ら売る物件は、瑕疵に対する保証が2年以上で、個人が売主の場合は一般に2~6カ月に比べると、一定の品質は保証されていると考えることもできます。なお、個人が売主の場合は消費税はかかりません。
売主側不動産業者と買主側不動産会社については相反する性質があるのでマンションを買うときは要注意です。バイヤーズ・エージェント(買主側代理人)から購入した方が有利なのは言うまでもありません。

 

 

不動産屋に行く前に希望条件の優先順位を

 

 どんなマンションを買いたいのかはっきりしないと、あれもこれもとなってしまい、なかなか絞り込みができません。中古マンションについての希望条件があいまいだと探すのに効率が悪くなってしまいます。まず、希望条件をはっきりさせることからスタートしましょう。
 また、希望条件の順位を明確にしないと良い物件には出会えません。不動産屋に行く前に、希望条件をリストアップし優先順位を付けておきましょう。
 希望条件の出し方は、今の生活を振り返って不満点を整理してみて、一つひとつチェックしていくと、これが不満というポイントが絞られてきます。そうすることでこうありたいという希望が見えてきます。
 予算の額を考えると、すべての希望条件は叶わないので、これは譲れないという優先順位をつけておきましょう。マンションを探している過程で、常にここに立ち返って考えれば失敗は避けられるはずです。
 希望条件があいまいだと、良い物件に出会えず、つい衝動買いして後悔しかねません。
 希望条件がはっきりしていると、本当に自分が満足できる物件に出合えます。

 

物件情報はインターネットでたくさん出ています

 

 買うと決めたら情報をこまめにチェックしましょう。物件情報は身近でたくさん集められます。インターネットで空いている時間に多くの情報を入手しましょう。物件情報はインターネットにたくさん出ています。
 不動産会社にも希望条件を伝えておきましょう。不動産会社からあなた宛に情報が送られてきます。
 不動産会社からは、一般公開する前の物件情報が得られることもあります。まずはインターネットや情報誌で数多くの情報を集めて相場観を養いましょう。不動産会社からも情報が集まるように依頼しておきましょう。
 インターネットでは、好きな時間にマイペースで物件を探せます。また、広い地域の物件情報を検索できます。
 一方、不動産会社に依頼しておくと、日ごろから希望に合った物件情報に目を配ってもらえます。また、エリア内の物件について詳しい情報を持っています。特に中古マンション専門店には豊富な物件情報があります。ぜひとも希望条件を登録しておきましょう。

 

価格決定要素は地域・利便性・築年数・住戸位置・リフォーム済か

 

 中古マンションの価格は、本来、売主によって決められるものですが、媒介契約を結んだ不動産会社がアドバイスするのが普通です。
 業界には査定マニュアルがあり築年数が古くなるほど決まった割合で下がっていきます。 
中古マンションの価格は周辺の取引事例を参考に、次のような個別の条件などを加味して決まります。
 ・地域(市街地に近くなるほど高い)
 ・利便性(最寄駅までの距離が近いほど高い)
 ・築年数(古くなるほど安くなる。築15年を超えると下がり幅が大きくなる)
 ・住戸位置(上階、南向き、東南の角、陽当り、風通し、眺望が良いので高い) ・リフォーム済物件は高い。リフォーム内容は必ず確認を。
 地域の相場を知るのに一番簡単な方法はインターネットで物件情報をたくさん見ることです。
 中古マンションの価格の違いには合理的な理由があることを理解しておきましょう。また、予算には限りがあるので、条件に優先順位を付けておきましょう。

 

 

不動産屋は大手でなくとも信頼できるところを

 

 不動産会社を強い味方にしよう。自分のために積極的に情報を発信してくれる不動産会社と付き合うとお得です。
 中古マンションの売り主は、多くの場合はそこに住んでいる個人です。とはいえ個人対個人で売買交渉を行う必要はありません。仲介会社(不動産会社)を介して売買交渉や購入手続きを行います。売買契約が成立したあかつきには、窓口となってくれた業者に仲介手数料を払います。
 尚、仲介会社には売主側と買主側があります。両方同じという場合もありますが、物件を購入する場合、正常な取引をしようと思えば売主側とは異なる仲介会社を立てるのが有利な取引を進めるコツです。買主側仲介業者のことをバイヤーズ・エージェントと呼びます。
 バイヤーズ・エージェントは、中古物件売買の扱いを中心にして活発に営業しているところなら大手でなくても大丈夫。信頼できる会社を見つけることが大切です。一定の信頼(営業年数、加盟業界団体、過去の行政処分歴など)は、広告の表記からもわかります。
 弊社もバイヤーズ・エージェントですので安心してご依頼いただければ、買主様の利益を第一に考え売主様との交渉をいたします。

 

営業担当者と上手に付き合えば得をする

 

 不動産会社の営業担当者は、こまめに情報をくれて、購入を急がせないのがベストです。
 物件案内、物件情報、価格交渉などしてもらうことがいろいろあります。営業担当者とは引き渡しまでの長い付き合いになります。
 購入を急がせるばかりの人は要注意です。新人でも熱心で上司にこまめに相談してくれるようであればOKです。
 常にコミュニケーションをとっていることが肝心です。情報をもらったらできるだけ返事をしましょう。
 営業担当者のチェックポイントは、専門知識はどうか?物件のメリット・デメリットについてどう話すか?情報提供はまめにするか?価格交渉力はあるか?などです。
 話しやすいなど、相性も大事です。営業担当者には色々調べてもらったりすることも多いので、スムーズにコミュニケーションが取れる人が良いのは言うまでもありません。